[오늘의 용어] 하반기 줄줄이 상장 예정된 리츠..어떤 매력이 있을까?

요약

• 올해 하반기 디앤디플랫폼리츠를 시작으로 4개사 증시 입성 예정
• 리츠, 빌딩·리테일 등의 부동산에 투자하고 수익을 분배..매매 간편하고 배당수익률도 높아
• 기초 자산하락·임대차 위험 등 직접투자와 동일한 리스크 있어..매수 전 분석 필요

올해 하반기 디앤디플랫폼리츠, SK리츠, 신한서부티엔디, 미래에셋글로벌리츠 등 다수의 리츠가 상장 예정되어 있어 리츠에 대한 관심도가 높아지고 있습니다.

특히 오는 27일 코스닥 상장 예정인 디앤디플랫폼리츠가 지난달 말 진행한 기관 수요예측에서 244대 1의 경쟁률을 기록했으며, 일반 청약에서 36대 1의 경쟁률로 약 1조 6000억원의 증거금이 모였습니다. 일반 IPO(기업공개) 대비 낮은 경쟁률과 작은 증거금이지만, 이는 역대 리츠 IPO 중 세 번째에 해당하며 지난해 가장 흥행했던 이지스밸류리츠의 경쟁률 26대 1을 뛰어넘는 수준이죠.

그럼 리츠는 무엇이며, 어떤 매력이 있을까요?

리츠는 투자자들로부터 모집된 자금을 오피스, 호텔 등의 부동산에 투자하고 수익(임대수익, 매각차익, 개발수익 등)을 투자자들에게 분배하는 주식회사를 의미합니다. 부동산에 직접 투자하면 임차인에게 월세를 받지만, 리츠를 통해 간접적으로 투자하면 투자자는 배당금을 수령하죠. 즉, 리츠는 주식시장에서 배당주로 꼽힙니다.

리츠는 사업유형과 관리형태에 따라 구분됩니다. 우선, 사업유형에 따라 임대형 리츠와 개발형 리츠로 나뉘는데요. 임대형 리츠는 건물을 매입하고 임대를 줘 발생하는 임대료로 운영하는 리츠를 말합니다. 개발형은 오래된 빌딩 등을 매입해 가치를 올려 되팔거나 특정 부동산을 개발 분양해 이익을 남기는 방식을 말하죠. 초기 개발단계부터 투자자금이 유입된 후 분양 등을 통해 수익을 회수하기 때문에 임대리츠에 대비 하이-리스크, 하이-리턴인 특징이 있습니다.

관리 형태에 따라서는 기업 구조조정 부동산에 투자하면서 대체로 청산 기간이 정해져 있는 CR리츠, AMC(자산관리회사)에 운영을 위탁하는 위탁관리리츠, 실체 회사로서 투자·운용·관리를 직접 수행하는 형태인 자기관리리츠가 있습니다. 자기관리리츠는 배당가능이익의 50% 이상을 배당할 수 있으며 법인세가 면제되지 않죠.

우리나라 리츠 시장에서는 임대형리츠와 위탁관리리츠가 대표적입니다. 위에서 말한 것과 같이 임대형 리츠는 개발형 리츠에 비해 투자 안전성이 높기 때문이죠. 또한 우리나라 리츠시장은 초기국면인 만큼 인력, 시스템 등의 투자 운용 플랫폼을 갖춘 자산관리회사(AMC)를 통해 규모의 경제를 활용할 수 있으며, 법인세 감면 혜택이라는 제도적 이유 등으로 위탁관리리츠가 중심을 이루고 있죠.

리츠의 매력은 다음과 같이 정리할 수 있습니다. 리츠는 법령상 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 배당하도록 의무화되어 있어 높은 배당성을 누릴 수 있습니다. 실제로 리츠의 배당수익률은 예금은행 수신금리(1.05%), 회사채(2.13%) 등과 비교해도 높은 수준이죠. 배당가능이익의 산출 기준에 비현금유출입 항목까지 고려하기 때문에 해당 기에 매각 차익이 발생했다면 매각차익 역시 배당 재원으로 활용되죠.

아울러 실물 자산 특유의 안정적인 자산 가치를 확보하면서도 주식거래를 통해 부동산 특유의 낮은 유동성을 제고할 수 있죠. 마지막으로 공인된 자산관리회사(AMC)에 의한 자산운용으로 이루어져 있어 투자자의 부동산 관리에 관한 부담을 해소할 수 있으며, 국토교통부의 지도·감독 하에 리츠가 운영되므로 사업에 대한 투명성이 제고되는 점도 리츠의 장점으로 볼 수 있습니다.

다만 리츠는 간접투자이지만 직접투자와 동일한 리스크가 존재하는데요. 바로 기초자산가치 하락과 임대차 위험입니다. 부동산시장 침체로 보유자산의 가치가 하락한다면 손실이 발생할 수 있으며, 공실과 임대료 하락으로 수익률이 낮아질 수 있다는 말입니다. 또한 리츠는 현재 부동산만을 보유·운영할 뿐만 아니라 미래 새로운 부동산 관련 사업을 할 수 있어 사업상의 리스크도 존재합니다. 주식형태로 시장에 상장되어 있어 주가변동 리스크도 노출되어 있죠. 이외 금리변동 위험도 있습니다. 리츠는 자기자본의 2배까지 차입이 가능하기에 금리가 오르면 이자 비용이 증가해 수익률에 악영향을 미칠 수 있습니다.

리스크를 줄이기 위해 투자 시 고려해야 할 사항으로 부동산의 입지, 임차인 정보 등이 언급됩니다. 주로 투자 자산이 위치한 상권, 접근성, 유동인구, 경쟁 자산, 공실률, 임차인 구성, 임차 기간, 각 임차인의 신용도 및 재무상태 등이 포함되죠. 유진투자증권은 "리츠 투자를 검토할 경우 부동산의 입지, 임차인 정보와 더불어 리츠의 성장 전략을 함께 파악해야 한다"고 조언한 바 있습니다. 따라서, 투자 포트폴리오에 리츠 편입을 고려하고 있다면 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr) 등을 통해 다양한 정보를 종합적으로 확인 해보시기 바랍니다.

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