[IR Q&A] 한국자산신탁, 부동산신탁 시장의 떠오르는 강자

요약

• 차입형신탁 시장이 급격히 성장하는 것처럼 보이는 것은 기저효과가 크다
• 시장점유율의 급격한 확대 또한 기저효과가 있다
• 자기자본이 작은 회사들은 차입형신탁 시장 진입하기 어렵다
• MDM이 개발, 한국자산신탁이 신탁, 금융자회사들이 금융기능하면서 수직계열화 가능

***참고: 본 질의 응답은 IR담당자분을 통해 확인한 부분이며, 본 글을 참고하시는 투자자분들이 이해하기 쉽게 실제 답변내용을 일부 각색하였습니다.

Q1: 관리형 토지신탁 수수료와 차입형 토지신탁 수수료가 15~20배씩이나 차이나는 이유?

A1: 관리형의 경우 말그대로 우리는 관리역할만 하는 것이다. 신탁사별로 차이가 없는데 신탁회사들이 조금씩 늘어나면서 경쟁이 치열해져서 예전보다 수수료율이 많이 떨어진 부분도 있다. 그러나 차입형의 경우 우리 고유계정을 투입하는 것이기 때문에 리스크가 상대적으로 높다. 또한, 우리가 자본규모가 크기 때문에 다른 신탁사에 비해 우위에 있다.

Q2: 국내 신탁수주 추이를 보면, 2014년에 2,044억이었던 차입형토지신탁 수주규모가 2016년에는 4,191억으로 갑자기 두배 커졌는데 특별한 이유가 있나?

A2: 그동안 차입형토지신탁 건수가 워낙 작았기때문에, 수주규모가 확 늘어나보이는 것이다. 예를들면 1000억짜리 사업이면 중규모 사업인데 수수료로 보면 30~40억이다. 2000억 정도가 늘어났다는 것은 평균적으로 계산하였을때 건수로는 50개정도밖에 안늘어난 것이다. 실제로 차입형토지신탁 할 수 있는 5,6개 신탁사가 사업10건씩만 수주해도 그렇게 되는 것이다. 

Q3: 차입형 토지신탁 시장에서 과거 2010년 시장점유율이 11.4%였는데, 2016년 상반기 32.7%까지 급격히 확대되었다. 

A3: 시장환경이 변하는 것을 감지하고 이전과 달리 자본을 차입형토지신탁쪽으로 많이 투입하게 되었다. 이전에는 고유계정으로 투자수익을 내는 방향으로 현금을 운용하였다. 2013년 전까지는 차입형토지신탁의 거의 다 한국토지신탁에서 했다. 2013년부터 본격적으로 뛰어들었기 때문에 기저효과라고 보시면 된다.

Q4: 차입형 토지신탁이 이익률이 좋은 사업인데 왜 모든 신탁사들이 적극적으로 뛰어들지 않나?

A4: 공사중에 돈이 많이 들어간다. 그동안 보면 평균적으로 한 사업당 30억씩 들어가는데, 20개정도만 해도 600억들어간다는 뜻이다. 그런데 11개 신탁사중에 자기자본이 1000억이 안되는 회사가 5개정도된다. 최소 자기자본 1000억 이상되야 어느정도 할 수 있는 역량이 되는 것이다. 물론 차입해서 할 수도 있는데, 자기자본이 작은 회사들은 차입도 많이 못한다. 

Q5: 앞으로의 차입형토지신탁 시장에 대해서 어떻게 보나?

A5: 중도금대출 문제가 많다. 정부정책도 가계대출때문에 규제하려는 방향이라 어려운 상황이다. 전문가들도 앞으로 분양이 줄어들것이라고 보고 있다. 하지만 지금 차입형신탁시장이 크는 것이 이전에 관리형이나 디벨로퍼가 직접했던 형태가 차입형으로 전환되고 있기 때문이다. 관리형 20개하는 것이랑 차입형 1개 하는것이 수수료가 같기때문에, 전체적인 분양이 줄어도, 차입형 조금만 늘어나도 성장하는 것이다. 또한, 재건축이 업계에서 주목받고있고, 신탁수주규모가 2016년 1조원이 넘었다. 2017년에도 꽤 할 것으로 기대하고 있다.

Q6: 모회사 MDM은 어떤 회사인가?

A6: 업계에 계신분들은 다 안다. 우스갯소리로 디벨로퍼계의 삼성이라고도 한다. 문주현 회장이 엠디엠, 엠디엠플러스 100% 소유하고있다. 두개다 부동산개발사인데 두 회사 합쳐서 자기자본이 8000억정도된다. 처음 설립할때 자본금 5억, 10억이었다. 쉽게말해 8000억 전부다 번 것이다. 

Q7: 수직계열화는 어떤 부분에서 강조하는 것인가?

A7: MDM을 모회사로 두고 있기때문인 것이 크다. 차입형토지신탁을 하면 우리돈을 투입하는 것이고 우리가 주도적인 역할을 한다. 고객 입장에서는 개발을 맡겨서 하는 것이기 때문에 개발에 대한 신탁사의 전문성이 중요하다. MDM이 디벨로핑 업계의 선두주자인데, MDM과 협업하여 개발사업의 완성도를 높일 수 있다. 즉, MDM의 개발에 대한 전문성을 우리가 활용하고 있다. 또한 고객이 신탁뿐만 아니라 예를들면 펀드 만들어서 투자받을 필요도 있기때문에 자회사는 필요한 금융상품을 제공해준다. 그래서 모회사 MDM이 개발쪽, 우리가 신탁/리츠 쪽 그리고 자회사가 금융기능을 하는 것이다. 고객이 필요한 부분을 전사적인 차원에서 나눠서 할 수 있다는 뜻에서 수직계열화다.

Q8: 한국토지신탁과 차입형 토지신탁 시장에서의 차별점은?

A8: 특별히 다른것은 없는 것 같다. 수주는 우리가 제일 많다. 수주가 제일 많다는 뜻이 우리가 제일 잘하고 있다는 뜻이 아닐까한다. 사람이 하는 일이기 때문에 뚜렷하게 구분하기는 어렵고 신탁사마다 잘하는 부분이 있을 것이다.

Q9: KT를 중심으로 대기업들이 부동산시장에 뛰어들고 있는데? 

A9: 2009년 이후로 신설 신탁사가 없다. 신탁업으로 들어올지는 모르겠다. 

Q10: 지방 부동산시장 둔화와 신탁업법개정으로 시장에 우려가 있는데? 

A10: 지방 부동산시장 둔화는 전체적인 분양시장 경기하락과 연관이있다. 지역과 상관없이 잘되는 곳은 잘되고 안되는 곳은 안된다. 국지적으로 좋은지역 안좋은 지역이 변동하기 때문에 개발하기 나름이다. 신탁업법개정안으로 경쟁구도가 바뀌거나, 신설사가 인가가 될수 있지만 아직 구체적인 내용은 안 나왔다. 정부가 어쨌든 신탁업법을 개정한다는 것은 자본시장법에서 분리해서 따로 법을 만들겠다는 것인데, 기본목적자체가 신탁업을 더 키워보겠다는 것이어서 우리한테는 좋은 방향이다.

Q11: 2017.12월로 예정된 ‘초과이익환수제 일몰’ 전에 관리처분인가를 받기 위한 서울시내 조합이 신탁방식 정비사업 추진에대해서 관심이 늘고 있다. 어느정도 수혜볼 수 있나?

A11: 초과이익환수제는 재개발로 인한 초과이익에 대해 세금을 부과하겠다는 내용이다. 신탁사를 통해서 하면 재건축기간이 단축되니까 초과이익환수제를 회피할 수 있다는 내용인데, 지금은 시간이 얼마 남지 않아서 자신있게 말씀드릴 수 없는 상태다.  

Q12: 부동산회사인데 금리가 올라가면 어떤 리스크가 있나? 

A12: 별도재무제표 보면 2016년 3분기말 자기자본 4000억정도 된다. 신탁대여금계정보면 아직 3000억 수준으로 우리돈으로만으로 하고 있는 것이기때문에 금리에 영향이 없다. 나중에 차입하게 되면 영향이 생길수있다. 2017년 올해는 수주가 4000억 규모 넘어가서 차입이 늘어날 것 같다. 금리가 올라가면 자본규모가 큰 신탁사가 점점 더 유리해질 가능성이 있다.  

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