한국자산신탁, 부동산신탁 시장의 떠오르는 강자

요약

• 차입형 토지신탁 시장의 폭발적인 성장과 새로운 리더로 부상한 한국자산신탁
• 디벨로핑부터 부동산금융까지, 수직계열화로 경쟁우위 확보
• 이익률이 좋은 차입형토지신탁 수익이 급격히 커지면서 실적성장을 견인 중

오늘 소개해드릴 기업은 한국자산신탁(123890)입니다. 2016년 7월에 상장하여 아직 시장에서는 한국토지신탁만큼 알려지지는 않은 것 같습니다. 부동산신탁이란 부동산을 소유한 사람이 소유권을 신탁회사에 이전하여 이익 등의 목적을 위하여 신탁회사가 그 재산을 관리, 처분, 운용, 개발할 수 있도록하는 관계를 말합니다.

부동산 개발은 토지확보와 선분양을 전제로 하는데, 보통 토지확보를 위해 금융기관으로부터 자금을 조달하게됩니다. 이때, 금융기관들은 토지확보와 동시에 신탁사에 맡기는 것을 전제로 자금을 빌려주는 경우가 대부분이라고 합니다. 토지확보와 동시 부동산 자산이 신탁사로 넘어오면, 신탁사가 행정상의 관련업무를 처리하고 착공과 분양을 하게 됩니다. 부동산신탁상품에 관한 내용은 다음과 같습니다.

출처: 한국자산신탁 IR BOOK

한국자산신탁의 주 고객은 디벨로퍼라고 합니다. 디벨로퍼라고 하면 이름 그대로 스스로 부동산 개발을 해서 이익을 만들어 낼 수 있는데 왜 신탁사에 맡기게 되는걸까요? 그 이유는 크게 두가지라고 합니다. 첫째는 사업리스크 관리측면입니다. 바꿔말하면 개발사업의 안정성 때문인데, 우리나라의 많은 개발사들이 자본력이 부족한 이유도 있지만 자본력과 상관없이 부동산개발사업은 사업규모가 기본적으로 크기때문에 디폴트의 가능성은 항상 존재합니다. 만약 디벨로퍼가 부도가 나버릴 경우, 채권자들이 해당 부동산을 압류, 가압류할 수 있습니다. 그렇게 될경우 수분양자를 포함해 이해관계자 모두가 피해를 입는 구조가 되어버립니다. 그런데 신탁사에 맡기게 되면,  신탁재산에 대한 압류/가압류가 법적으로 불가능해집니다. 신탁사가 부도나더라고 마찬가지로 불가능하다고 합니다. 신탁의 특징이라고 합니다.

두번째는 자금조달 기능입니다. 우리나라 부동산개발은 기본적으로 선분양이어서 이론적으로는 사업비 조달을 분양대금으로 해결할 수 있습니다. 그러나, 현실에서는 분양이 어떻게 될지 불확실하기 때문에 금융기관 등으로부터 자금을 조달할때 누가 이 사업의 비용을 책임질 것인지 명시하게 되어있습니다. 금융기관처럼 자금을 제공한 입장에서, 분양이 안되면 돈을 못받게 되는 위험성이 있기때문입니다. 관리형 신탁의 경우 '책임준공'의 형태로 시공사들이 사업비와 상관없이 자기자본을 들여서라도 완공을 하기때문에 공사가 중단되서 사업이 망하는 가능성이 줄어듭니다. 이와 달리 차입형 토지신탁은 시공사는 단순도급 형태가 되는 것이고 분양대금으로 부족한 사업비 등은 신탁사가 자본을 투입하여 공사를 진행하는 것입니다. 차입형신탁으로 자금을 투입하였을 경우 아래와 같이 '신탁계정대'라는 계정과목이 생깁니다. 이것이 쌓인다는 것은 차입형토지신탁 건수가 많아지고 있다는 뜻입니다. 금융기관의 대출 느낌으로 생각하시면 쉬울 것 같습니다.

 출처: 한국자산신탁 2016 3분기 보고서

부동산신탁사의 역할은 아래 그림으로 보시면 이해하기 수월하실 겁니다.

출처: 한국자산신탁 IR BOOK

주 수입원은 신탁수수료와 신탁계정 대여금에 대한 이자입니다. 관리형 토지신탁의 경우 분양매출액에 약 0.2%, 차입형 토지신탁의 경우 약 3~4%의 수수료를 받는다고 합니다. 여기서 주목해야할 것은 차입형토지신탁 입니다.

출처: 한국자산신탁 IR BOOK

차입형토지신탁이 전체 시장의 성장을 견인하면서, 신탁시장이 연평균 34%씩 성장하고 있습니다. 이렇게 된 이유는 2008년 금융위기 이후 '책임준공'이라는 이름하에 자금조달 역할을 했던 시공사들의 부실이 커지고, 체력이 약해지면서 신용과 자금지원이 가능한 부동산신탁회사들에게 시장의 기회가 돌아가게 되었습니다. 이런 트렌드를 타고 한국자산신탁의 실적이 급격하게 성장하고 있습니다.

출처: 한국자산신탁 IR BOOK

위 그림에서 보시다시피 차입형신탁수주와 그에 따른 영업수익이 최근 3년간 폭발적으로 증가하고 있습니다. 

신탁업은 정부 인가를 통해 라이선스 취득이 필요하기 때문에 진입장벽이 존재합니다. 현재 11개의 회사가 존재하고 있습니다. 11개 회사중에서도 차입형토지신탁을 할 수 있는 회사는 5,6곳 뿐이라고 합니다. 이 중 한국자산신탁은 다른 신탁사에 비해 자본력이 막강하고 MDM이라는 우리나라에서 가장 유명한 디벨로퍼를 모회사로 두고 있습니다. MDM의 경우 단독으로만 보아도 고객으로서 동사의 이익에 유의미한 기여를 하고있고 뿐만 아니라 신탁개발 및 분양과 관련한 컨설팅도 한다고 합니다. 또한, 자회사로 한국자산캐피탈, 한국자산에셋운용을 통해 필요한 금융상품을 지원하고 있습니다. 동사는 국내에서는 유일하게 종합부동산금융그룹으로서의 역량을 보유하고 있다고 말하고 있습니다.

출처: 한국자산신탁 IR BOOK

한국토지신탁이 주도하던 차입형토지신탁에서 한국자산신탁이 강세를 보이고 있습니다. 이익률이 좋은 차입형 토지신탁수주가 커지면서, 영업이익률(2011년 38.1% → 2015년 61.2%)과 당기순이익률(2011년 25.6% → 2015년 53.6%)도 폭발적으로 개선되고 있습니다. 물론, 차입형 토지신탁 수주규모가 워낙 작았었고 본격적으로 뛰어들면서 이익성장이 급증하는 것처럼 보일 수도 있지만 시장 자체가 빠르게 성장하고 있는만큼 앞으로의 실적성장의 가능성도 매우 긍정적으로 보입니다. 시공사들은 더욱 단순도급의 형태로 바뀌고, 신탁사들의 역할이 더욱 커지는 방향성은 지속될 것으로 보입니다. 

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