[여의도 IR] 케이탑리츠 IR후기

요약

• 은행 금리보다 높은 배당 기대
• 한시적 의무배당비율 조정은 양날의 검
• 그래도 안전성향의 투자자에게 추천

6월 4일 케이탑리츠 IR이 있었습니다. IR을 자주 안 하는 회사이기에 더더욱 놓칠 수가 없었는데요. IR을 듣고 난 이후 소감은 이렇습니다. 6월 15일 상하한가 확대로 인해 변동성이 높아질 것을 우려한다면 케이탑리츠처럼 안전한 주식은 없지 않나 생각됩니다. 그러나 2년 한시적이라는 단서를 달았지만 기존 90%의 의무배당비율이 변경된다는 건 긍정적인 부분도 있지만 다소 부정적인 면도 있지 않나 생각됩니다. 

IR은 주로 회사사업설명과 사업모델에 관한 이야기였는데요. 하나하나 확인해 보도록 하겠습니다. 

고배당이 기본인 케이탑리츠
리츠의 정의를 한번 살펴봐야 할 것 같습니다. 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집하고 부동산에 투자하여 얻은 수익을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 부동산 간접투자 상품입니다. 수익을 배당한다는 것이 핵심인데요. 케이탑리츠는 자산운영인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고, 자산의 투자운용을 직접 수행하는 자기관리리츠이면서 수익형 부동산을 매입하여 임대, 운영하는 임대형리츠입니다. 

회사는 2011년 뷰산 쥬디스태화를 시작으로 지난해 서울 서초빌딩까지 총 6개 건물을 보유하고 있습니다. 14년도에 주당 600원의 배당을 하면서 케이탑리츠가 주목을 끈 적이 있었는데요. 이때는 부산 쥬디스태화 건물중 일부 층을 매각해서 얻은 매각 차익 54억(56억취득 110억매각)으로 고배당을 실현했고 지난해에는 이런 건물매각이 없이도 주당 320원의 배당을 한 바 있습니다. 

 
위 표는 케이탑리츠가 보유하고 있는 부동산을 한눈에 보여주고 있습니다. 최초로 취득한 부산 쥬디스태화는 지하1층 및 지상 2층~5층을 매입하였으나 13년에 지하1층을 매각했습니다. 서울 미원빌딩은 14층 19층 2개층만 소유하고 있으나 그 외 고양 화정빌딩, 인천 완정빌딩, 판교 아펠바움, 서울 서초빌딩은 전 건물을 소유하고 있습니다. 

 
투자부동산을 조금 더 자세하게 들여다 본 그림입니다. 최근 매입한 미원빌딩 서초빌딩에는 공실률이 없는 것을 확인할 수 있습니다. 전체적으로 ROE가 모두 2자리수 이상됨을 확인할 수 있어서 굉장히 효율성 있게 운영함을 알 수 있는데요. 결국엔 싸게 샀기에 이런 높은 ROE가 유지된다고 볼 수 있겠습니다. 

배당률이 줄어든다면 어떻게 봐야 하나
부동산투자회사법에서는 90%를 현금배당을 해야 한다고 되어 있으나 5월 29일 법이 개정되었습니다. 기존 90%의 현금배당이 50%이상 배당으로 변경되면서 꼭 현금으로 안 해도 되고 현금으로 하면 25%현금 나머지는 주식으로도 가능하게끔 되었습니다. 향후에는 높은 고배당을 꼭 안해도 된다는 뜻입니다. 급작스럽게 바뀌지는 않겠지만 그래도 법이 바뀌었으니 케이탑리츠의 배당성향도 내려갈 것이라고 봅니다. 법개정 전 회사측이 예상한 15년 예상 배당은 364원, 16년 예상 배당은 403원이었습니다. 

회사측은 매년 감정평가를 해서 평가이익을 부동산 시세에 빠르게 반영시킬 것이고 배당안하고 유보한 자금은 추후 다른 건물 매입비용으로 쓰일 수 있어서 큰 의미에서는 좋다고 이야기합니다만 양날의 검이 될 것으로 전망됩니다. 

Q&A
Q : 각 빌딩별 이자율은 어떻게 되나?
A : 대체로 3.1% ~ 3.5% 사이인 경우가 대부분이다. 완정빌딩만 3.9% 고정금리에서 곧 2.9% 변동금리로 변경할 계획을 가지고 있다.    

Q : 2년간 한시적으로 배당률이 변경된 사항에 관해서는 어떻게 생각하나?
A : 아직은 회사가 정책을 어떻게 가져갈지 확정은 안 한 상태이다. 경영진의 고민거리이기도 하다. 담당자인 저의 개인적인 의견으로는 배당이냐? 재투자이냐?는 건물을 매각하는 타이밍과 현금배당을 동시에 고려해서 봐야 하는 부분이 아닐까 생각한다.  

Q : 판교 아펠바움은 고급빌라인데 왜 매입했나 월세로 임대를 준 것인가
A : 월세 2500만원을 받고 있다. 현재 어느 회장님이 살고 있다. 취득한지 3년이 지나면 매각할 수가 있다. 매각에 대한 부분이 사전에 임차인과 이야기가 되어서 진행한 물건이다. 

Q : 향후 매각이 예정된 건물이 있나
A : 그런 것은 없다. 다만 진행한다면 화정빌딩과 쥬디스태화가 매각 예정 선상에 오를 수는 있어 보인다. 

Q : 작년 4분기 실적이 부쩍 좋아진 이유는 
A : 자산재평가 반영분과 서울 서초빌딩이 4분기에 들어오면서 좋아졌다. 

Q : 리츠 법개정에서 수혜부분은 무엇이 있나
A : 아무래도 의무배당비율 조정이 가장 큰 수혜가 아닐까 생각한다. 90%를 배당하고 10%를 남긴다고 하지만 실질적으로 다음 년도가 되면 10%도 다음 년도 수익과 합쳐져 또 다시 배당을 해야 한다. 즉 남아도 남는 게 아니었다. 

Q : 주주 입장에서는 배당이 줄어드는데 주주들한테는 좋지 않지 않나
A : 단기적으로는 그렇게 생각할 수 있지만 장기적으로는 기업가치를 높이는 일이 아닐까 생각한다. 
 
Q : ROE가 잘나오는 건물을 찾기가 어렵지 않나? 목표하는 ROE가 따로 있나 
A : 두자리수를 목표로 매입검토를 진행 중에 있다. 하지만 매입금액을 낮추고자 하는 것이 더 중요할 것 같다. 요즘은 자산운용사들과도 경쟁하고 여유자금 있는 개인들과도 경쟁을 한다. 그래서 더더욱 신중하다. 

Q : 공실률은 어떤가
A : 쥬디스태화와 완정빌딩이 약간 공실률이 늘어나서 전체적으로는 2%정도 공실률이 14년 말 대비 늘어났다. 회사 전체적으로 보면 우려할 만한 수준은 아니다. 

Q : 해외진출 계획은 없나
A : 굳이 해외까지 갈 필요는 없다고 사장님이 말씀하신다. 

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