인플레이션 시대로의 진입[투자자산확대 신호]

요약

• 글로벌하게 발생하고 있는 인플레이션 신호 → 부동산, 신용, 환율, 증시 등
• 금리인상속도가 인플레이션속도 보다 느리면 돈은 위험한 자산으로 이동한다.
• 인플레이션 시대로의 진입은 투자자산을 확대해야 하는 시그널

최근, 글로벌시장과 국내시장 모두에서 관측되는 뚜렷한 징후가 있습니다.

바로 인플레이션 입니다. 인플레이션은 물가상승이라고 배워서 알고 있지만, 사실 인플레이션은 돈의 가치하락이라고 생각할 수 있습니다. 돈은 구매력을 나타내는 기준이기 때문에 돈의 가치하락이 다른 성격의 자산 및 구매대상의 가치를 상승시키는 효과가 있습니다. 이로 인해 우리는 인플레이션을 물가상승으로 이해하고 있는 것입니다. 그러나 더욱 중요한 건 자산시장의 변화입니다. 돈의 가치의 하락을 방어하기 위해서 투자자산으로의 이동이 시작된다는 점 입니다. 대표적인 투자자산은 우리가 잘 알고 있는 부동산과 주식시장입니다. 이러한 움직임은 우리의 실생활과 국내외 뉴스를 통해서 확인할 수 있습니다.

[출처: 조선일보 2017.03.28]

최근 수 년간 부동산 시장에서 개인투자자들은 서울 강남 재건축 시장을 비롯해 대구, 부산, 제주도를 지나 강원도까지 전국을 돌며 투자 열기를 이어가고 있습니다. 각종 연기금을 비롯한 기관들은 해외 부동산 투자에 열을 올리고 있고, 외국인 투자자들 역시 국내 오피스 빌딩 투자를 주도하고 있습니다.

국내 기관들이 해외로 나가 투자를 하던, 해외투자자가 국내에 투자를 하던 합쳐서 생각해보면, 결국은 글로벌하게 부동산 거래가 증가하고 있다는 것입니다. 이는 우리나라만의 이벤트가 아닌 글로벌한 이벤트 입니다.

 다만 국내와 해외 투자자 사이에서는 투자 대상 선정의 기준에서 차이가 있다고 보여지는데, 해외 투자자는 당장 수익률은 떨어지더라도 구매 후 리모델링 등을 통한 ‘부동산의 가치를 끌어올릴(value add)’ 여지가 보이면 투자에 나서는 반면, 국내 투자자는 최소 수익률이 보장된 투자를 원해 미국∙유럽 선진국 중심지에 정부기관∙대기업 등이 장기계약으로 세 들어온 건물을 선호하는 것으로 보여집니다. 결론은 국내 투자자 그리고 해외 투자자 모두 투자 스타일의 차별화가 있을 뿐, 인플레이션 시기 투자의 관점은 동일하다고 생각합니다. 즉, 각자!?의 논리들이 있을 뿐 풍부한 유동성은 국내 부동산이든 해외 부동산이든 주식이든 이곳 저곳으로 흘러 들어가고 있다는 시그널 입니다.

[출처: 아시아경제 2017.03.29]

방금 위에서 살펴보았던 기사와 마찬가지로 아파트 뿐만 아니라, 상업지역에서도 경리단길, 연남동, 성수동, 후암동∙∙∙ 조금이라도 투자의 여지가 있는 곳이면 투자 붐이 일어나고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 이곳 저곳 수 많은 유동성이 흘러 들어가고 있는 가운데 앞으로는 어디로 돈이 움직이게 될까요? 점차 더 위험하고 조금 더 높은 기대수익률이 기대되는 곳으로 돈은 움직이게 될 것입니다.

 ◈ S&P CoreLogic Case-Shiller

[출처: Bloomberg]

※ S&P CoreLogic Case-Shiller 주택 가격 지수: 2000년 1월 지수를 100으로 기준하여 미국의 주요 대도시 지역의 거래된 단독주택가격 변화를 지수로 산출한 것

국내 부동산뿐만 아니라 주택이라면 트라우마(2008년 금융위기의 원인)가 존재하는 미국 주택용 부동산 시장의 상승 가속도도 자신감이 붙어가고 있습니다. 즉, 국내 뿐 아니라 글로벌 모든 자산들의 자산 가격이 움직이고 있다는 신호입니다.

 정치적인 상황 역시 투자를 유도하고 신용을 창출해 소비회복과 기업의 투자 증가, 그리고 고용 증가로 이어지는 경기의 선순환을 위해 그 동안 규제로 묶어놨던 행위들을 풀어나가고 있습니다.

[출처: 중앙일보 2017.03.23]

경제에서는 신용창출을 일으키지 않으면, 버블은 생기지 않습니다. 현금만으론 수요와 공급의 부족과 과잉현상을 초래하지 않기 때문입니다.

(예시) 카드사태, 서브프라임모기지 사태

결국 버블은 자신감 → 욕심(기업은 소비회복을 기대하고 무리한 설비투자에 나서는 행위, 소비자는 임금상승을 기대하고 미래의 기대이익까지 현재로 당겨와 소비하는 행위, 투자자는 자본에 대한 기대수익률이 높을 것으로 예상하고 과감한 레버리지를 통한 투자행위)으로 변질되는 구간에서 출현했습니다. 그러나 탐욕이 인간의 본성인 것처럼 버블 역시 인간의 본성입니다. 결국, 버블은 일정 시간을 두고 출현하게 되어 있습니다. 그렇다면 현재 사람들이 어떤 분야에 가장 욕심을 부리고 있는지, 얼마 만큼의 욕심을 부리고 있는지를 잘 관찰한다면(자신감과 욕심의 경계를 구별하는 안목), 투자자가 항상 걱정하는 투자 자산의 버블에 대해서 현재가 과연 어느 구간인지를 파악할 수 있습니다. 위의 규제완화는 그 동안 묶어뒀던 규제를 풀어 좀 더 과감하게 인플레이션을 일으키고자 하는 미국 정치권의 의지를 보여주는 대목입니다.

외환 시장의 변화를 통해서도 투자자산으로의 이동 현상(인플레이션)은 목격되고 있습니다. 

[출처: 조선일보 2017.03.29]

우리가 경제를 바라 볼 때, 공식이 존재할 것이라는 생각을 하지만 그렇지 않습니다. 예를 들어, 미국 금리 인상 → 달러강세-원화약세라고 보편적으로 생각하지만 이는 공식이 아닙니다. 즉, 투자는 수학문제가 아닙니다. 사람들의 마음을 수치화 하려는 시도가 불가능한 것처럼 단기적으론 비이성적인 현상이 장기적으로 가장 이성적인 것입니다. 미국의 금리인상은 경제회복에 따른 과열을 방지하는 차원의 통화정책 차원의 방법이지만, 그 뒤에 도사리고 있는 트럼프의 재정정책에 대한 계획들은 더 많은 양의 채권이 발행되어야 할지도 모릅니다.(더 많은 신용창출(유동성 공급)이 기다리고 있다) 따라서 필자는 달러는 당분간 금리인상에도 불구하고 약세를 이어갈 것으로 생각합니다. 추가적으로 많은 사람들이 금리 인상은 신용 축소를 발생시킬 것으로 생각하지만, 금리인상 역시 인플레이션 속도보다 느리다면 오히려 신용(=부채)이 지속적으로 늘어나는 것이고, 이때 돈은 더욱 위험한 자산으로 힘있게!? 이동하게 됩니다.

금융시장에선 과거 채권에 쏠려 있던 투자행태에서 조금씩 리스크한 자산으로의 이동이 일어나고 있기 때문에 이러한 고객의 니즈에 부합하기 위한 상품들이 구조화 되어 시장에 나오고 있습니다.

[출처: 조선일보 2017.03.28]

인플레이션으로 인해 미국은 올해 초 금리인상을 시작했고, 채권 가격의 하락 및 시장 수익률 상승에 따라 갈 곳 없는 유동성은 점차 risk한 자산으로 이동이 시작되고 있습니다. 위에 보는 기사 또한 인플레이션으로 인해 과거보다는 좀 더 risk한 금융 상품에 대한 사람들의 수요와 공급이 시작되고 있음을 알 수 있습니다.

주식시장에선 인플레이션 현상이 어떤 모습으로 보여지고 있을까요?

[출처: 한국경제 2017.03.22]

부동산에서는 지방→수도권→해외투자까지의 부동산에 대한 투자 증가 및 가격 상승이라는 현상을 보았듯이, 주식시장에서도 삼성전자→현대차→LG그룹→POSCO으로의 투자 증가 및 가격 상승이라는 현상이 나타나고 있습니다. 즉, 현재 시장에 너무나 많이 돌아다니는 유동성으로 인해 자산(금융 및 부동산 등)의 가격 인상의 이유를 만들어 내는 논리의 속도보다 오히려 더 빠른 돈의 용트림이 일어나고 있습니다.(필자는 현재 이유가 있어서 자산의 가격이 오르는 것이 아닌, 가격이 올라서 이유를 찾는 현상이 발생하고 있다고 생각한다. 왜냐하면 너무나도 많은 유동성이 움직이기 시작하면서 가격을 움직이고 있기 때문이다.)

이러한 인플레이션 초입국면에 최고의 투자 포지션은 투자자산의 확대입니다. 금리인상에 따른 소비부진의 우려, 가계부채 문제, 대내외 정치불안 등의 문제점 등을 해결하는 방법 역시 인플레이션을 유발하는 것이기 때문입니다.

언더라이터  의 다른 글 보기 >>