돌아온 출점 사이클 - 현대백화점 (2)

요약

• 판교 복합 쇼핑몰과 시내 면세점 진출
• 내수 경기 회복 불투명으로 인한 백화점 산업의 장기적 침체
• 모바일 및 해외직구 등으로 인한 Face to Face 시장의 감소

6. 15~16년 출점으로 인한 매출 추정

6.1 출점 계획을 통한 매출 추정

<현대 백화점 15~16년 출점 계획 - 당사 사업 보고서 및 애널리포트 참조>

(*15~16년 출점 계획)

2015 1Q : 김포 아울렛(위탁) 개점
2015 2Q : 15년 5월 디큐브시티점(임대차, 위탁) 개점
2015 3Q : 판교 복합 쇼핑몰(위탁, 백화점, 아울렛 등 포함)
2015 4Q : 1) 가든파이브 도심형 아울렛 개점
              2) 동대문 케레스타 아울렛 개점
2016 1H : 송도 아울렛 개점
2017 : 대전점 개점

지난 2010년부터 14년까지 총 4개의 점포수가 늘어난 것에 비해 이번 15, 16년도에 출점 점포수 및 계획이 급증한 것을 확인할 수 있다. 이를 토대로 15년 매출을 추정해보면 1조 7천억 가량이 된다. (앞에서 언급한 늘어난 점포당 매출 증가분 추이 증가 고려) 여기서 가장 중시해야할 부분은 올해 3분기에 오픈하는 판교 복합 쇼핑몰을 주시해야 한다. 어느 한 레포트에서는 판교 복합 쇼핑몰에서 발생하는 매출이 7~8000억이라고 가이던스를 제시하였다. 이는 전체 연결 매출 기준에서 절반 이상을 차지하는 것으로 제시하였기 때문이다.

"이들 신규개점 점포 중 가장 기대되는 지역은 판교 백화점인데 영업면적이 87,780m² 의 대규모 점포이며 분당에도 고급백화점 상권이 제대로 형성되어 있지 않은 점을 감안하면 판교뿐 아니라 분당 고객도 흡수하여 연간 7~8000억원의 매출을 달성할 것으로 예상된다."

- 애널리스트 리포트 참조

이를 확인해보기 위하여 필자는 애널리스트가 언급한 점포의 매출이 중요하다고 생각, 점포당 매출을 면적과의 관계를 확인해 보았다.

6.2 점포별 영업 면적과 매출의 상관 관계

<현대백화점의 영업 면적과 예상 매출 - 애널리스트 리포트 참조>

<현대백화점의 영업 면적과 예상 매출의 상관 관계>

애널리스트 리포트를 참조하여 현대백화점의 각 점포별로 예상매출과 면적의 상관 관계를 확인해 보았다. 상관 계수를 확인해보면 0.8 이상으로 상대적으로 유의미한 관계가 있는 것으로 파악이 되었다. 또한 매출은 면적의 거듭제곱에 상당히 유의미한 관계가 있는 것으로 파악된다. 여기서 판교 알파돔 시티 (판교 복합 쇼핑몰의 백화점 면적은 39,600m²이지만 아울렛과 여타 면적을 다 고려하면 87,780m²이다) 면적을 넣어서 계산을 하면 8~9000억원 정도가 나오게 된다.)

7. 매출 추정을 통한 Valuation

< Valuation>

당사는 건물을 상각 년수를 50년으로 계산하므로 김포 아울렛 년당 40억원, 가든파이브, 케레스타는 4분기 부터 상각비가 발생하므로 20억 발생, 판교 복합몰은 하반기에는 100억이 발생한다.

위에서 추정한 매출과 비용구조를 고려한 Valuation을 메겨 보았다. 판교 복합몰을 가이던스의 매출을 고려한 것이 아닌 단순히 아울렛으로 고려하였을 경우인 1조 7천억으로 Target PER를 12로 메기면 Upside가 25% 가량이 나온다. 판교 복합몰의 가이던스에 할인율을 고려, 그리고 하반기부터 매출이 발생하므로 판교의 매출을 1,500억원으로 매출을 고려하면 Upside가 50%정도 나온다.

(*1 Target PER를 12로 설정한 이유는 애널리스트 리포트 및 과거의 역사적인 PER, Peer 대비 산정한 PER이다.)

(*2 새로운 점포가 생김으로 인해서 광고 판촉비가 추가적으로 발생하는 것을 고려해야한다.)

(*3 *올해 순이익 증가분 추가로 발생 요인 : 양재동 파이시티의 파산 신청으로 14년도에 반영했던 보증금 400억원 대손상각비 환입)

8. RISK

1) 백화점 시장의 역성장

< 백화점 매출 동향 - 나라 지표 참조>

나라지표를 통해서 확인할 수 있듯이 2011년 이후로 매출이 역성장을 하는 것을 볼 수 있다. 백화점의 역성장은 한국 경제에 충격이 가해졌을 때 나타난다고 한다. 뿐만 아니라 백화점도 마찬가지 이고 홈쇼핑과 대형마트 같은 다른 유통채널도 부진하였다. 기사를 참조하면 백화점을 찾는 고객이 줄고 구매 단가도 늘지 않아 매출이 전체적으로 감소한다는 것이다. 하지만, 한 연구원은 상위층 고객은 별 변화가 없지만 중간층 이하 고객을 중심으로 다른 유통 채널로 이동하는 것으로 보인다고 하였다. 뿐만아니라 모바일 및 인터넷 전자 상거래 시장의 증가와 해외 직구등으로 인한 매출의 영향도 있는 것으로 보인다.

현대 백화점은 기존에 명품 위주의 상위층 고객을 중점으로 영업을 하였지만은, 최근 아울렛등 SPA 등 브랜드도 진출 하는 것을 볼 때는 중산층도 노리는 것을 알 수 있다.

하지만 시장 전체가 침체로 들어가고 있다는 것은 좋지 않은 상황이기에 투자 시기를 고려해야할 필요가 있는 것으로 보인다.

(* 기사 출처 : http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2015/02/05/0200000000AKR20150205179500008.HTML)

(* 기사 출처 : http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2015020811235007495)

2) 메르스 사태로 인한 일시적인  Face to Face 거래의 감소

작년 2분기에도 국가적 사태로 인해서 2분기에 상당한 매출 감소의 지표가 발생하였다. 올해는 이에 따른 기저효과로 상대적으로 증가할 수 있을 것으로 예상하였으나, 이번 년도에도 메르스 사태로 인해서 내수 경기가 급격히 감소하였다. peer인 롯데 백화점 수원점은 지난 6월 2~4일에 매출이 지난주보다 9.2%정도 감소하였다. 신세계 또한 매출액이 감소하였다고 한다. 반사적으로 면대면거래가 필요 없는 온라인 및 모바일 거래가 상대적으로 증가하였다는 것이다. 

메르스 사태로 인해서 매출이 급격하게 감소 할 것으로 예상을 할 수 있다. 주가 또한 이러한 사태를 반영을 하고 최근에 상대적으로 하락하는 추세를 보여왔다.하지만, 출점하여 점포가 늘어나는 것, 점포당 매출이 부분 점포마다는 감소할 수 있어도 전체적으로는 증가할 것으로 보이기 때문에 메르스 사태로 인해 추가적인 매수기회를 제공하는 것으로 파악된다.

(* 기사 출처 : http://news.tf.co.kr/read/economy/1535853.htm)

9. 결론

여러 사태들로 인해서 이번 분기에는 매출이 감소할 것으로 예상이 된다. 하지만 하반기 및 내년 상반기 까지 출점하는 점포수가 과거 대비 급증을 하게되므로, 매출이 증가할 것으로 예상이 된다. 따라서, 이번 분기에 주가를 꾸준히 모니터링 하면서 매수 시점을 찾은 뒤 투자를 하는 것이 올바른 투자전략으로 비춰진다.

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