팬티속에 숨겨놓은 오피스텔, 속옷기업 BYC 알아보기

요약

• 국내 속옷시장, 파이는 커지지만 경쟁은 더욱 치열
• 본사 토지가치 +가산동 하이시티 가치 > 시가총액 ??
• 부동산 디벨로퍼로서의 BYC를 바라보는 관점

BYC는 최근 5년넘게 증권사 리포트가 나오지 않은 종목입니다. 제도권 리서치의 사각지대를 조금이나마 커버해보고자 하는 의도로 작성하였습니다. 기업의 적정가치 평가 등은 실력있는 고수분들의 몫으로 남겨놓겠습니다.

잠깐만 떠올려봅시다.  현재 입고 계신 속옷, 작년에 얼마나 구입하셨나요? 

BYC의 최근 사업보고서에 의하면 국내 내의시장 규모는  연간 약  1.8조원 정도라고 합니다. 여기에는 내의가 주력이 아닌 패션사업자(유니클로 등)의 속옷 매출은 제외한 것이라고 하니 실제 시장규모는 더 클 것으로 추정됩니다.

이 시장규모를 5,000만 인구(어린아이부터 할아버지까지 속옷은 하나이상 입고있으니)로 나누어보면 작년에 1인당 약 36,000원정도를 내의 구입에 지출한 것으로 볼 수 있습니다. 팬티의 내용연수(?)가 그리 길지 않음을 감안하면 속옷은 매년 구입해야 하는 소모품으로 볼 수 있겠죠?

국내 속옷시장은 춘추전국시대

BYC의 2014년 매출 1,769억원중 내의부문 매출이 1,535억원으로 전체매출의 약 86%정도입니다. 해당부문 영업이익률은 11.6%로 의류업 이익률 평균보다는  꽤 좋은 편이지만, 리즈시절인 2011년도 해당부문 이익률이 20%에 달했다는 점을 고려하면 최근 4년래 지속적인 실적악화가 이어졌음을 알 수 있습니다.

표1. 국내 속옷 5개사 2014년 실적(단위:억원 / 출처: 각사 사업보고서)
**신영와코루(2013.9~2014.9 / 회계년도 변경)

 

'트라이'로 유명한 쌍방울, '비너스' 신영와코루, '비비안'  남영비비안 그리고 전효성이 모델을 하며 인기를 얻은 'YES'의 좋은사람들까지.. 모두 1%내외의 낮은 이익률을 보여주고 있습니다.

기능성 속옷 등으로 내의 시장의 파이가 커진 것은 맞지만,  업계내 경쟁이 심화되며 마케팅 비용증가와 판매가격 하락이 이익률 감소로 이어졌기 때문입니다.

유니클로와 같은 SPA브랜드들의 계속되는 속옷시장 진출은 상기 회사들의 미래를 더욱 암울하게 하는 요인이 될 것이구요.

속옷회사로서의 BYC,  더 이상 미래는 없는 것일까요?

BYC가 입점한 건물의 주인이 BYC 라면?

상기 표1을 보면 BYC의 영업이익률이 타 속옷 4개사보다 월등히 높음을 알 수 있었습니다. 이는 유통만하는 경쟁사와 달리 1) 생산설비가 있어 원사에서 완제품까지 자체 생산하기 때문이기도 하고, 2) 자체 보유 건물에 점포를 입주시키는  전략으로 임차료 절약을 꾀하고 있기 때문입니다.

표2. 속옷 5개사 2014년도 임차료 비중

최근에 50호점(대부분 직영)까지 매장을 낸 BYC의 임차료가 연간 2억밖에 지출되지 않았다는 것만으로도, 상당한 부동산 부자 기업임을 유추해볼 수 있습니다. 회사가 보유한 건물 1층에 매장을 내는 방식으로 타사대비 획기적으로 임차료를 줄일 수 있고, 이는 곧 영업이익률의 우위로 나타나고 있습니다.

작년도 LF(LG패션)의 영업이익률이 6%대임을 감안하면, BYC의 비용관리가 효율적으로 이루어지고 있다고 보여집니다(매출감소는 피할수 없지만..) 

그럼 지금부터는 BYC의 부동산 현황을 한번 살펴봐야 하겠죠?

부동산 재벌 BYC의 투자부동산 현황

표3. BYC 최근 4개년간 투자부동산 추이(출처: 사업보고서)

투자부동산이란 기업이 임대수익이나 시세차익을 목적으로 보유한 부동산을 말합니다. BYC는 사업목적에 임대사업을 두고있어 소득의 원천인 투자부동산(토지와 건물)의 현황을 잘 살펴볼 필요가 있습니다.

표를 통해 최근 4년간 투자부동산 계정의 토지와 건물이 지속적으로 증가했음을 알 수 있습니다. 2014년 건설중으로 잡힌 400억정도의 자산이 올해나 내년에 완공된 건물이 될것임을 유추해볼 수도 있구요. 

건물에서 나오는 임대수익 추이를 보더라도 2011년 98억에서 2014년 237억으로 크게 증가했는데, 이는 속옷팔아 번 현금[영업활동 현금흐름 참조]으로 열심히 땅을사고 건물을 올렸기 때문입니다.  

재밌는 사실은 BYC가 산 땅들이 그냥 변두리 외곽 토지들이 아닌, 수도권 거점도시들의 역세권에 위치한 알짜배기 땅이라는 점입니다. 그 땅 위에 올린 대표적인 BYC의 건물들을 살펴볼까요?

BYC하이시티 지식산업센터 3개동(출처: daum 거리뷰)

 

BYC를 대표하는 건물, 가산디지털단지역 5분거리에 있는 가산동 BYC하이시티 지식산업센터입니다.주로 IT관련 소프트웨어, 게임개발 회사들이 연구소 및 본사로 입주해있습니다. A동 12층에는 컴투스 본사가 입주해있다는 사실, 알고 계신분들이 있을까요?

BYC하이시티는 2012년 2월에 준공되었고 24층 2개동, 18층 1개동으로 이루어져있습니다. 토지면적 13,623m²에 건물연면적만 10만m²에 달해, 평당 1500만원으로 환산한 토지가치만 620억에 달하며 건물공사비만 제곱미터당 평균 100만원 * 연면적 10만 제곱 =약 1000억에 이릅니다.

표에서 알수 있듯이 2012년이후 임대수익증가에 가장 큰 기여를 한것이 하이시티 지식산업센터라는 점을 고려해볼때 2012년 이후 임대수익 증가분 중 110억정도는 하이시티에서 발생한 것으로 추정해볼 수 있습니다.

작년 임대수익 237억중 절반가까이를 실현해준  알짜배기 건물, BYC하이시티였습니다. 

동대문 용두동 비스타오피스텔(출처:조아산업개발 blog)

 

2014년 12월에 완공된 24층짜리 1개동 오피스텔입니다. 청량리역에서 도보 2분거리로 238세대 입주가 가능합니다. 입주가 시작된 올해부터 본격적인 임대수익이 발생할 예정이며,  월임대료 60만원 공실률 15%의 가정을 고려한 연간 임대수익은 약 14.5억원입니다. 

600,000원(평균임대료) * 12개월 * 238세대 * 0.85(15%공실률) =  14.5억(추정치)

공사중인 안양 비스타 오피스텔(출처:daum 거리뷰)

 

안양시와 토지매입문제로 2년간 공사 중단되었다가 2013년 10월이후 다시 시작된, 안양중앙시장 주변 비스타 오피스텔 건축현장입니다. 우여곡절이 있었지만 2016년 3월 완공예정으로, 안양역 도보 7분거리,  연면적 56,175m², 지하4층 지상 20층짜리 오피스텔이 될 예정입니다. 

가산동 BYC하이시티 연면적이 약 10만제곱미터임을 감안할때,  2016년부터는 보수적으로 연간 50억정도의 임대수익을 기대할 수 있지 않을까요.(역시 개인적인 추정치입니다

이외에도 BYC는 일산비스타, 광주 수완비스타 등 알짜 오피스텔의 임대를 통해 지속적인 임대수익을 얻고 있습니다.

그럼 이제 마지막으로 BYC가 가진 보유 부동산의 끝판왕을 공개하겠습니다. 

구로디지털단지 역 바로앞 BYC본사(출처:daum 거리뷰)

 

오잉? 왠 80년대 건물 사진이냐구요? 바로 BYC 대림동 본사의 현재 모습입니다. 마치 30년전의 시대상을 간직한듯한 이 부지의 평수는 17,189제곱미터(5200평)에 달합니다. 길건너편 주상복합, 호텔 등의 개발이 완료된 토지 등 주변시세를 고려하면 평당 2000만원의 토지평가액만 무려 1000억에 가깝습니다. 건물은 오래됬으니 가치평가에서 제외한다고 쳐도, 본사 토지 가치로만 현재 시가총액의 절반 가까이를 설명할 수 있습니다.

2014년 사업보고서상 이 토지의 장부가치가 36억으로 잡혀있으니 추후 재평가의 파급력이 클것으로 보입니다.

그렇다면 이 좋은 땅에 왜 '응답하라 1997 건물'이 아직까지 있는 걸까요?

6년전인 2009년도에 이미 영등포구청에 토지개발 계획서를 제출한 BYC는 구로디지털역사와 연결된 42층 복합쇼핑몰 개발을 준비하고 있었습니다. 그러나 영등포구청과 협상이 잘안되는지 아직까지 별다른 소식이 없는 모습입니다. 

언제가 될진 모르겠지만 개발이 시작된다면 BYC 주가의 트리거가 될 것임은 명백해 보입니다.(42층 복합쇼핑몰의 개발가치는 부동산 전문가가 아니라 계산이 안됩니다만...)

자, 그럼 마지막으로 "BYC 부동산편"을 정리해보겠습니다. 

BYC의 부동산 테크트리를 정리해보면

속옷을 판다 -> 번돈으로 땅을 산다 -> 그땅에 주상복합 오피스텔을 짓는다 -> 1층에 BYC 입점시키고 2층부터 임대를 놓는다 -> 속옷매출+임대수익 발생 -> 다시 땅을....(무한반복)

어렸을적,  명절에 친척들과 즐겨하던 '부루마불' 게임을 연상케하는 테크트리입니다^^;

추억에 빠져들게 하는 보드게임 '부루마불'(출처:롯데마트)

 

속옷회사 VS 부동산 디벨로퍼

2개사업부의 최근 4개년간 추이 비교(출처: 사업보고서)

 

BYC의 최근 4개년간 질적,양적인 변화를 한눈에 볼 수 있는 도표를 만들어 보았습니다. 

본업인 속옷사업과 디벨로퍼로서의 임대소득 매출이 상반된 추이를 나타내고 있습니다. 전체 자산의 70%이상이 투자부동산이며 임대소득의 이익비중이 37.3%에 달하는 현시점에서, '부루마불' 테크트리를 통해 점점 커가는 사업부는 어디일까에 대한 고민을 해보았습니다. 

2016년 안양 비스타 오피스텔 완공과 (언제될지 모르는)42층 복합쇼핑몰 대림동 본사 개발이 시작된다면, 부동산 디벨로퍼로서 BYC를 바라볼 날도 머지 않으리라는 생각이 듭니다.

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