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Eliot Lim

글로벌 혁신기업

미국 부동산 호황기에 주목할 기업

2015/09/17 09:26AM

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톨브라더스, 홈데포, 현대산업개발
요약

1. 미국 부동산의 호황

1) 미국 주택시장의 견조한 상승세

최근 미국 부동산 시장이 뜨겁다. 미국의 7월 신규주택 판매는 연환산 기준 50.7만 건으로 한 달 전보다 5.4% 증가했다고 미 상무부는 발표했다. 48.1만 건으로 7개월간 최저치를 나타냈던 6월 판매량과 비교해 한 달 만에 반등한 수치다. 신규주택의 중간가격은 28.6만달러로 석달만에 반등했다.

올해 미국 신규주택 판매 건수는 50만 건을 중심으로 등락을 이어가고 있다. 신규주택 거래는 전체 미국 주택시장에서 약 8%의 비중을 차지한다. 전문가들은 지난달 신규주택 판매동향이 전체 시장에서 차지하는 비중은 비교적 작지만 최근 주택시장의 호조를 재확인하기에는 충분했다고 풀이했다.

미국 부동산중개인협회(NAR)에서 발표한 7월 기존주택 판매량은 연환산 기준 559만 채로 한달 전보다 2.0% 증가하며 2007년 2월 이후 최고치를 기록했다. 미국 7월 주택 착공 건수가 121만채로 2007년 10월 이후 최대치를 나타내는 등 미국내 주택 건설은 호황 초기라 해도 과언이 아니다.

미국 부동산 가격지수가 글로벌 금융위기 이전 고점을 넘어섰을 정도로 상승했음에도 불구하고 여전히 미국 부동산 시장 전망은 밝다. 미국 내 전문가를 대상으로 한 설문조사에도 2015년 미국 부동산 시장 전망에 대해서는 지낸 해의 흐름을 이어나갈 것으로 예상하는 가운에 부동산 시장에 대한 긍정적인 전망을 제시하고 있다.

긍정적인 미국 부동산 시장 전망의 주요 요인은 역시 미국 경제의 회복이다. 미국 경제는 전세계에서 ‘나홀로 성장’을 지속하고 있으며, 이러한 미국 경제가 위축될 가능성은 크지 않기 때문이다.

특히, 미국 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 경제요인은 임금을 비롯한 노동시장의 회복이다. 최근 미국 실업률은 5.1%로 떨어지면서 완전 고용 수준을 달성하고 있다. 향후 고용시장의 회복을 바탕으로 소득 및 임금개선이 이어진다면 미국 부동산 시장은 회복세를 지속할 것으로 예상한다.

그림 1. 미국 기존주택 매매 및 부동산 지수

2) 건설 투자도 동반 증가

주택 시장의 상승과 함께 건설 관련 지출도 증가세를 지속하고 있다. 7월 Architecture Firms Billing Index(건설회사 빌링 지수)는 54.7을 기록하며 건설업 경기가 호황을 이어가고 있음을 보였다. 이 지수는 일반적으로 미국 건설 관련 지출을 일년정도 선행하는 것으로 알려져있다. 따라서, 16년 중반까지 건설 관련 지출은 상승세를 이어갈 전망이다.

미국 주택 건설 붐은 단기적인 변동성은 있을 수 있으나 전체적인 상황은 양호한 흐름이 지속될 것으로 예상된다. 판테온 이코노믹스의 부동산 전문가는 최근의 부동산 서베이 및 통계 지표가 매우 고무적이며, 주택 시장의 회복이 지속적으로 이뤄질 것으로 전망하고 있다.

그림 2. 건설관련 지출액 추이

3) 탑픽은 주택건설 및 건자재 업체

9월 FOMC 이후 금리 인상에 대한 불확실성이 상당부분 해소될 것으로 전망된다. 금리 인상은 주택담보 대출금리의 상승 및 건설사의 금융 비용 증가로 주가에 부정적인 것으로 알려져 있다. 하지만, 그러한 우려가 상당기간 선방영된 상황에서는 불확실성 해소의 측면이 더 크게 작용할 전망이다. 따라서, 최근 건설 경기 호황에도 불구하고 쉬어갔던 관련 기업의 주가는 재평가를 받을 가능성이 크다.

특히, 미국 소비자의 구매력이 회복됨에 따라 고급 주택에 대한 관심과 기존주택의 수리 및 인테리어에 대한 관심이 증가할 전망이다. 새롭게 건설되는 신규주택 부문 활성화의 수혜는 주택건설업체에 집중될 가능성이 크다. 아울러, 활기를 띄고 있는 기존주택 매매는 이사 및 주택 개보수 수요를 의미한다고 볼 수 있다. 따라서, 주택 건설부문의 대표적인 업체인 Toll Brothers(톨 브라더스)와 대표적인 건설 자재 유통기업인 Home Depot(홈데포)를 추천한다.

2. Toll Brothers(톨 브라더스, TOL)

1) 소개

동사는 1967년에 설립된 미국내 대표적인 주택 건설업체이며, 미국내 고급주택 분야의 선도업체이다. 국내의 현대산업개발과 유사하다고 볼 수 있다.

미국내 19개주 50개 도시에서 영업을 하고 있으며, 미국 동부, 서부 및 남부에 걸쳐 주택사업을 벌이고 있다. 뉴욕, 워싱턴 DC, 필라델피아 등 도시지역에서도 입지를 넓혀가고 있다. 동사가 판매하는 주택의 평균가격은 70만 달러(8.4억원)수준으로 여타 건설사와 달리 고급 주택 비중이 크다.

그림 3. 주요 상품 및 평균 판매가

2) 주택 건설 호황의 부활

앞서 말했듯이 미국 주택시장 지표는 긍정적이다. 2013년 이후 주춤했던 주택허가 및 착공건수가 가파르게 증가하고 있고 이미 금융위기 이후 최고치를 넘어섰다. 매매 시장도 마찬가지이다. 2013년 폭발적인 성장세를 보인 후 잠시 주춤했던 주택시장은 올해 들어 강한 반등이 나타나고 있다.

회사측은 지난 7년간 이연되었던 주택 수요의 부활을 기대하고 있으며, 주택시장이 꾸준하고 완만한 회복세를 나타내고 있어 호황이 장기간에 걸쳐 나타날 것으로 보고 있다.

3) 목표주가 및 Valuation

미국내 주택건설업체의 평균 PER은 17배인데 비해 동사의 PER은 13.7배로 다소 저평가되어 있다. 2분기 실적이 기대치를 하회하면서 최근 주가는 하락세를 보였다.

하지만, 주택 수주 잔고가 빠른 증가세를 보이고 있어 향후 실적은 지속적인 상승세가 기대된다. 결과적으로 현주가는 저평가 메리트를 주고 있는 상황이다. 월가의 분석가들이 제시하는 목표가는 40~48달러 수준이며, 16년 예상 매출액은 50.7억 달러, 주당 순이익은 2.69달러 수준이다.

그림 4. 컨센서스

그림 5. 주가추이

 

3. Home Depot(홈데포, HD)

1) 소개

홈데포(Home Depot)은 세계 최대의 건자재 유통업체로 다우존스 30지수에 편입되어 있다. 1978년 미국 댈라웨어에서 시작하여 현재 미국 전역에 2,000개에 가까운 점포를 가지고 있다. 미국 특성상 개인이 주택 자재를 구매해 집을 수리하거나 인테리어를 바꾸는 문화적 특성이 성장의 주요한 배경이다.

건축 자재는 합판을 비롯한 각종 목재부터 시작해서 페인트, 배관장비, 각종 공구, 전구, 샤워부스, 비료, 청소도구, 카펫 그리고 인테리어 관련된 제품들로 주택에 필요한 대부분의 제품을 판매한다고 볼 수 있다. 

2) 미국 내수를 기반으로 지속적인 성장

미국 주택 착공과 매매가 활발해지고 있으며, 이는 건자재 판매량 증가를 야기하는 요소이다. 또한 소비심리 개선으로 소비자들의 지출 규모도 확대될 것으로 보인다.

시가총액이 180조 원에 달하는 초대형 기업이지만 미국 내수 기반 기업이다. 최근 들어 중국을 비롯한 신흥국 경기 부진 우려가 증시 하락을 야기하고 있다. 동사는 이러한 영향에서 상대적으로 자유로우며 두 자릿수의 EPS 성장률은 매력적이다. 중국의 위안화 절하는 홈데포에는 수입품 가격하락으로 비용절감 요인이며 오히려 긍정적이다.

최근 2분기(5~7월) 실적은 예상치에 부합했다. 매출은 전년 동기 대비 4.3% 증가한 248억 달러를 기록했다. 주당 EPS는 1.71달러로 12.5% 증가했다. 매출 대비 순익 증가폭이 컸던 것은 이자비용 등 영업외 비용이 감소한 덕분이다. 유통 주식수가 4.7% 감소한 것이 EPS 증가폭 확대를 이끌었다.

3) 목표주가 및 Valuation

월가의 분석가들이 제시하는 목표주가는 132~142달러 수준이며, 현주가 대비 20% 이상의 상승 여력을 보유하고 있다. 16년(FY 17) 예상 매출액은 920억 달러, 주당 순이익은 6.1달러 수준이며 주택경기 상황을 고려시 컨센서스는 상향 가능성이 높다.

12개월 예상 PER은 19배 수준으로 밸류에이션 매력이 높다고 보기는 어렵다. 동사의 경우 현재 멀티플이 유지되면서 수익 성장폭만큼 주가 상승이 예상된다.

그림 6. 컨센서스

그림 7. 주가추이

 

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liukuns
2015/09/17 11:31 AM

"미국내 고급주택 분야의 건도업체이다. 한국의 현대산업개발과 비슷하다."
??????????

2015/09/18 06:52 PM

제 설명이 불충분했나 봅니다. 사실 톨브라더스와 국내에서 일치되는 비교대상을 찾기는 좀 애매합니다. 독자분들의 이해를 돕고자 디벨로퍼의 역할을 하면서 주택건설 비중이 높은 현대산업개발과 비슷하다는 의미였습니다. 참고되셨으면 합니다..

2015/09/18 06:54 PM

참고로, 톨 브라더스 소개에 대한 전체 문장은 아래와 같습니다. 미국내 대표적인 주택 건설업체로 한국으로 치면 현대산업과 유사하다는 의미였습니다..
"동사는 1967년에 설립된 미국내 대표적인 주택 건설업체이며, 미국내 고급주택 분야의 선도업체이다. 국내의 현대산업개발과 유사하다고 볼 수 있다."